Эксперт предупредил о риске завышения цены дома по семейной ипотеке
При строительстве частного дома по семейной ипотеке стоимость участка и строительных работ нередко подгоняют под максимальную сумму кредита. В итоге семья может получить недвижимость, рыночная цена которой значительно ниже долга перед банком, предупредил генеральный директор юридической компании «Грассо», эксперт по земельному праву Игорь Арсентьев.
Одна из распространённых схем — искусственное завышение цены земельного участка: его продают в несколько раз дороже сопоставимых предложений, а разницу включают в общую стоимость строительства. Особую осторожность стоит проявлять, если продавец земли и подрядчик — одна компания или связанные между собой фирмы.
Признаком схемы юрист называет обещание вернуть покупателю часть кредитных средств наличными или зачесть первоначальный взнос, которого фактически не было. Встречаются и сделки, где участок последовательно перепродают через несколько связанных компаний, увеличивая цену на каждом этапе.
Риски растут, если подрядчик предлагает договор с общей сметой без подробного перечня материалов и работ: покупателю сложно понять, какая часть денег идёт на строительство, а какая заложена в завышенную цену. Опасно и требование перечислить всю сумму сразу, особенно если у компании нет построенных объектов, собственной техники и подтверждённой истории работы — при остановке стройки кредит никуда не исчезает.
Защититься помогает договор подряда с твёрдой ценой, конкретными сроками, подробной сметой и ответственностью за просрочку. Более надёжным вариантом Арсентьев считает счёт эскроу, при котором подрядчик получает деньги после завершения строительства и выполнения условий.
Отдельная проблема — сам участок: он может относиться к категории, не допускающей строительство жилого дома, попадать в охранные зоны ЛЭП, газопроводов или водоохранные зоны, находиться на территории, подверженной подтоплению, либо не иметь законного подъезда. Нарушения градостроительных требований осложняют регистрацию готового дома.
Если стоимость построенного дома окажется ниже оставшегося долга, погасить кредит за счёт продажи недвижимости не получится — придётся искать дополнительные средства. Ситуация усложняется при разводе и разделе имущества, а при использовании материнского капитала продажа потребует соблюдения дополнительных требований, включая разрешение органов опеки в предусмотренных законом случаях.